老城区
该区域为传统商业中心,类似于郑州的二七广场、紫荆山等区域。本区域商场,医院,学校等设施齐全,大片二十年前的单位家属院充斥着老城区,老城区优势明显,但交通是硬伤。就楼盘而言,开发相对分散,原地块多为城区内的老厂区,地块不大,土地成本高,产品有一个共同点,楼层较高,楼间距差、容积率高、绿化率低,基本都属本地开发商开发,2016年时这些楼盘的价格多在4000到4700之间,现在都在6000到7000,楼盘销售对象为注重传统闹市氛围和有老城区情结的刚需群体。
老城区示意图▼
安阳市中心解放大道拱辰广场代表楼盘(老城区楼盘比较分散,只谈个具有代表性的楼盘。)
宜居畅苑
本土开发商宜居地产开发,较有实力。占地3.5万平米,典型的市中心小盘,由于其地理位置优越,紧邻安阳人民公园,接手以来工程进度较快,该楼盘自入市以来得到追捧。畅苑开盘价在4300左右,随着这轮上涨,价格已经达到6700。
点评:畅苑代表了老城区楼盘正常偏上的水准,开发商也比较靠谱,不过高容积率、较小的楼间距和绿化面积的狭小,使它生来就注定不会是改善型楼盘。如果想要养老,注重公园和繁华,可以着重考虑。如果考虑交通,有较强的居住要求,那么建议还是去东区和开发区看看吧。
部分市中心楼盘的真实写照▼
纵观安阳几十个楼盘,现阶段产品发展呈现几个特点:
1、城改类刚需大盘、市区外围的品质盘、市中心“握手楼”同时存在,“均好”楼盘甚少;
2、营销手段上,先期宣传和排号力度变大,“套路”增多;
3、问题项目、半烂尾项目依然较多,购房者需要擦亮眼睛。
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疯狂过后的理性思考
对于经历了房价暴涨的我们,房价上涨到底是经济问题还是人性问题?
就在写这篇文章时,笔者刚刚听说一件事:有个朋友买二手房,中介帮他找了房源,顶层,130平米,房东报价却从90万加到108万。我的天!8300一平米,老城区次新房!恒大绿洲才8200!唉,直接怼郑州得了!
另外,房价上涨似乎盖过了人们对房屋品质的关注,似乎盖过了安阳楼市存在的问题!一切变得简单粗暴,就是价格!价格!买不买,就这行情!不买明年还涨1000!
笔者在文章开头就强调,根本没有什么“炒房团”推高房价!那么究竟是什么导致了安阳房价的暴涨呢?
1、“地王”的出现和土地出让制度。四线城市财政收入多依赖土地收入,毕竟公共建设等都需要真金白银。
2、“地王”出现后的跟风预期效应。它楼面价都3900,明年房价上万,我们楼盘现在卖8000算贵?这还是几年后的期房,那我的二手房卖8500算贵?
3、环保管控与建筑安装成本的提升。以水泥为例,一袋水泥的价格在安阳基本翻番了!另外,一年12个月有5个月停工,开发商也自然有底气把损失加在房价上!
4、城改和去库存的政策。其实据笔者了解,安阳棚改并没有采取货币化安置的政策,还是以赔偿住房的手段为主,但也足够将有经济实力的村民推往商品房市场。另外先期去库存的措施减少了市场房源,成为房价上涨的诱因,毕竟物以稀为贵。
5、群众的恐慌情绪。举个例子,一个只有10万元储蓄的农村家庭,当他得知房价还要涨1000时,他会在一周内借遍亲戚,凑足20万的首付前往售楼部,而这类农村进城刚需群体也是置业顾问着重争取的。一个人这样,一百个人这样,最后,千人抢房的景象出现了,8000也清盘的景象出现了,这时,你已经不能用工资和购买力衡量房价了。
6、开发商“挤牙膏”式的“套路”与中介的“为虎作伥”。想必在各大城市的你们都领教过了!
7、大开发商的涌入和品质的提升,也带来价格的提升。
说到底很多现象都已经在大城市循环过N次了,对小城市百姓来讲,还有一种“少见多怪”的情绪,把房价上涨归结于炒房团,这锅炒房团不能背。
说实话,安阳80%的楼盘存在延期交房、承诺学校不能落实、房屋质量难以保证、物业服务等问题!其中包括品牌开发商。唉,只能安慰自己:说到底是四线的市场,扯什么二线的品质!
国家坚持“房住不炒”的政策在短期内不会放松,银行贷款也已经收紧,商贷利率基本都在5.88了!很显然,你已经错过最好的上车机会了!如果是刚需就买吧,尽量选择有实力的开发商,多走走看看工程进度!如果手头已经有两套以上房产,就别在地市折腾了,是不是应该考虑去更好的城市?
另外,在当前安阳二手房交易市场不完善的背景下,买二手房要三思而后行!如果你是一般上班族,还要尽量躲开“地王”项目、10000上下的楼盘,因为它们不属于你,在安阳买10000一平米的房子可能会被当成笑话。
至于安阳房价上涨啥时候结束,会涨到多少?笔者问过不少业内人士,他们也难以预测,只能说是随行就市!从长时间段看安阳、新乡、许昌等城市,人口、经济不足以支撑起高房价。但有人说了,浙江、福建的许多县城房价都过万,咱们地级市不过万是不是说不过去?笔者认为这纯粹是看热闹的!河南多数地市的经济活力远不如南方经济强县。
以前朋友说郑州房价高收入低,压力大,现在安阳不也同样如此吗?