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最近，房地产市场下行声音接连不断，一线、二线城市楼市降价风头肆意，但唯独三四线城市像石沉大海般，没人敢提，没人去提。
可以确定的是，在楼市降级、房价下降这条路上，三四线城市情况都要更糟。
1
最近，地市降价，真的够猛。
9月初，开封西区，某开发商打响降价第一枪，高层毛坯均价6800元/平（一次性），秒杀同区域高层精装9500的均价，犹如深水炸弹般，惊了一大批人；
不久，又一开发商紧跟，释放高层毛坯均价7000+；
9月份调研，开封恒大帝景高层精装价格还是10500元/平，10月回调至9500，单价直降1000元；
恒大未来城，9月对外均价9800元/平，10月均价9200元/平，单价直降600元；
平顶山更猛，国庆期间更是创造了河南降价维权第一例。
碧桂园应国府项目，开盘均价7000+，10月价格下降至4000-5000，单价直降4000，一套100平的房子价格差了40万，成为河南真正的5折房！
购房者一怒之下，扯横幅、架喇叭，集体围攻售楼部……
降价维权——平顶山碧桂园打响了第一炮，但绝不会是最后一个。
2
地市流拍，也跟风传染似的，势头更猛。
上周，许昌10宗住宅用地集中土拍，5宗低价成交，3宗流拍，2宗开拍前终止，一半土地都没卖出去；
同天，郑州上街区金华路以东、规划漓江路南侧62亩住宅用地，也因无人竞价流拍；
国庆前夕，新乡东南片区，一共土拍5块地，有3块都被流拍；
荥阳南部贾峪镇，一天内35/38号两宗住宅用地，均遭流拍；
……
和一二线城市相比，三四线地市向来反应慢半拍，2016年房价疯涨之后，2017年各地市经历了一轮猛涨和热销。
甚至一直到今年上半年，各地市楼市还是这样的场景：
“地王频出”、“一线房企争抢”、“房价涨破万元大关”；
洛阳“地王”1358万元/亩；
新乡、许昌、安阳、开封、商丘、平顶山、南阳，地王价格均超过600万元/亩；
焦作、驻马店、周口、信阳，地王价格已超400万元/亩；
甚至济源、三门峡、濮阳，地王也已超过300万元/亩。
……
但近来各地市却画风突变，流拍变成主流。
即使顺利成交的地块里，大部分也都是以起始价成交，土地价格和之前相比，要平实很多，溢价率超过50%的地块非常少见。
地市土地越来越凉。
3
上一轮疯涨后，地市的泡沫一个比一个大。
先来看几组数据图：
▼2016年9月各地市房价地图
▼2018年9月各地市房价地图
▼2018年9月各地市房价地图
2016年9月，十几个地市中，只有洛阳、濮阳两个城市房价刚刚突破5000大关，安阳、漯河、三门峡、商丘、周口5个城市房价都在3000+，其他城市都在4000+水平；
2018年9月，洛阳均价上涨至8035元/平，开封、安阳、许昌均价都涨到了7000+，除商丘外，再也找不到均价低于5000的城市了。
2016年房价暴涨，从一线传导至二线城市。全国范围内的调控开启后，一二线城市偃旗息鼓，楼市高热传导至三四线城市。
2017年是各地市房价大幅上涨的一年，至2018年8月，平稳上涨。
短短两年内，所有地市房价全线上涨！
安阳房价翻番，均价上涨幅度高达97%；
周口、开封紧跟，房价上涨幅度分别为64%、61%；
许昌、新乡上涨幅度也超5城，分别为54%、58%；
这还仅仅只是城市均价。
比如开封，今年上半年，恒大高层精装价格破万、郑开橄榄城价格同样破万；
比如信阳，河南省国家级贫困县——商城县，开盘价突破了9000元/㎡；
比如许昌，东城区带装修的恒大绿洲价格接近1万，个别洋房价格也破了万元大关；
……
不得不说，过去两年，在房价上涨这场擂台赛上，三四线城市一个比一个狠。
4
凭什么说地市房价泡沫大？
我们拿同时期内对比，省会郑州的住宅均价从2016年9月的11603元/平，上升至2018年9月14354元/平，涨幅也只有23.7%。
再看地市。
同期内，十几个地市房价涨幅平均水平为39.5%，远超郑州。
除濮阳、驻马店、商丘外，其他13个城市房价涨幅均远高于郑州。
当然，这些城市房价泡沫也都要郑州严重的多。
郑州有泡沫么？
当然有。
9月起市场下行风口刚开始，郑州主城区、远郊区域便出现了降价，楼盘价格回调、低于市场价2-3千元/平者屡见不鲜，特价房、低价房更是接连不断，比如绿博，比如滨河新城，甚至最近开盘的三环内项目保利心语、金水世纪城、郑地璞园……
郑州固然如此，那些三四线城市，房价又有几分虚实，就更不用说了。
5
老家房价过山车式的涨，没有这些支撑，下跌是必然。
通常，我们研究判断一个城市的房价走向，基本都通过这几个因素：
人口支撑，经济支撑，产业支撑，城市改造支撑，当然还有最重要的“政策支撑”。
那么，在各地市，这些因素又能不能支撑得了现在的房价？
很显然，答案是否定的。
第一， 人口支撑不了。
我们常说，有人口的地方，才有住房需求。当然，无论是长远还是短期来看，任何城市的房价支撑点，最关键的就是需求。
来看上图，从2012年至2017年，6年内郑州人口年均新增数量遥遥领先，全省第二的洛阳，新增人口也只有郑州的43%，前五名内许昌、新乡、漯河只有郑州的20%左右，周口、南阳、开封、驻马店6年来人口新增均为负数。
没有人口做坚实的后盾，这些地市又拿什么支撑高傲的房价？
第二， 经济支撑，也难。
很简单，看各个地市的GDP就够了。
两个字：惨淡。不多说。
第三， 城市改造支撑变道，地市楼市的支柱垮了。
和一二线城市不同，人口新增少、经济发展慢、住房需求稳固的三四线城市，旧城改造就是楼市的拐点。
棚户区改造一旦开启，住房需求来了，拆迁补偿的一大笔钱也来了。
但货币化棚改变道之后，货币化安置缩紧，安置房多了，钱没了，买房人更少了，用于买房的资金也更少了。
虽然刚刚，国务院把6月份的“暂停棚改审批”，重提改为“尽快取消”，但对于三四线楼市下行大趋势来说，依然无济于事。
第四、缺乏政策支撑。
2016年起，全国最严调控开启，至今尚无放松迹象。
2017年5月，开封打响河南地市调控第一枪，要求3年限卖。
虽然其他地市尚未推出限购、限贷等严格调控政策，但以往购房优惠、购房补贴等利好政策均被撤销，楼市利好政策依然匮乏，难挽下行。
6
最后，依然归结于一个问题：还能不能买？
如果你是本土居民买房自住，不管是刚需还是改善，都可以买，但不用太着急、太冲动，你大可边等边观察，等到明年伺机入手，房价只会跌不会涨。
如果你是想买房投资，建议暂时放弃，打消这个念头。
就目前市场来看，这个下行周期内，大郑州房价下降空间还有15%。
那么这些三四线城市房价至少有25%的下降空间，因此，河南三四线城市并不具备投资价值。 |
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