房地产商开发高层房屋建筑成本是多少？

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作者：吴吉人
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说明：不同的项目成本会有很大的差距，没有办法说出总成本一定是哪个水平（哪怕精确到千位也不行），所以本文的目的也不是简单的给出一个数字，只是根据实例普及一下房地产"总成本"的概念，希望大家能够明白房地产开发成本需要拆分成哪些方面，每个方面是怎么算出来的，最终又会汇总成什么样子。顺便也想让大家明白，总成本的计算是很复杂的，需要统计很多口径，不是某个专业的人大致报个数字就能够概括得了的。如果大家能够耐心看完，应该能够明白为什么成本要远超2000这个数字。
如果只想看结果，只用看下面一张做成图片的表格即可，如果只想了解为什么成本不是2000以下，以及某些项目为什么成本很低，看黑体字部分就可以。
受专业和能力的限制，数字不一定百分百科学、准确，但经过我自己检查，数据上的误差不会影响总成本的数量级。借此抛砖引玉，交流为主，如有错误，欢迎指正。
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首先解释几个房地产开发成本上几个常见的误区
一、建安成本的范围很广，不仅仅是总包的单方承包价。因为即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部，比如说供水、供电这些必须由城市配套部门来实施的基础设施，一般是不含在总包的造价里面的。甲方一般还有单独分包或者采购的项目，总承包也是不清楚这方面的成本的。
二、建安成本只是开发成本中的一部分。很多人从事建筑行业的人也认为住宅项目的成本不高于2000这个数量级（极端的情况，我见过600元一平的自建房），其实这个造价指的是施工过程中的建安成本，真正的开发成本除了建安成本外，还有很多方面需要加进去。建安成本和房地产开发的成本是两个不同范围的概念，建安成本是房地产开发成本中的一部分。有兴趣的人可以看一下下文中的图，一个成本在3600以下的项目在拿到地后到开工前，各种费用都要超过200元。
三、小区配套的室外工程、地库是成本分摊中的大项，同时税金和政府收费也是开发成本中的另一个大头。从施工单位眼中看到的建安成本和开发商的开发成本之间的差距那么大，原因在于不是所有建造的东西都是可以出售，但是只要建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本的转嫁通常不再造价工程师的职业范畴。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。（同一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平可售面积的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。另外，上面也说了，很多分项工程不在总包范围内（比如地基或者基坑处理，通常是找专业的基坑处理的公司，因为这些是需要后续深化设计、施工的），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是在开工前就必须支付的（比如前期各种奇怪的评审如交通组织评审、环评审查、施工图审查、招投标费用等等，不审不给办证，也就是说连开工都开不了）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以施工单位的造价师和房地产公司的成本核算完全是两回事。
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评论区的很多质疑也让我重新思考了低成本项目的成本分析的必要性，已经在最下方更新了。
申明一下，两组数据都为了科普开发成本的构成，有很多数据是简化后的概数。两个项目的实例分别是别墅+高层、双拼+联排+六层洋房+高层，项目内不同类型的住宅之间的一些共有成本怎么分摊很难界定（有些费用是根据占地面积来算的，有些费用是根据建筑面积来算的，有些费用是按次数来算的，有些费用究竟是某栋楼独自的成本的还是所有楼栋一起来分摊很难界定，另外，项目分批分期开发，历时几年，一些经营费用、管理费用的分摊只能靠估算），为了简单化结果，这里只拿出了上海项目的高层和三、四线城市的六层一种物业类型来对比，成本都是概数，告诉大家成本的数量级，最终的数据不是准确的数值。
至于一个项目最终的成本具体要怎么算才精确，也欢迎行家指导，也希望大家能留言，在讨论中一起学习。
讲完概念，下面言归正传，除了建安成本，房地产开发究竟还有多少成本要算进去。
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虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。
以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成
土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。
接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。
上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。
接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。
（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管你吃不吃花生壳，花生壳和花生肉得一起买）
这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。
到这里小计一次的话，成本已经5150元。
除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。
首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。
营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。
税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。
财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。
我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。
小计下经营成本，共2500
基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。
土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。
也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。
最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。
（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）
如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数
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忘了算两个比较大的配套成本了，项目在上海，按照当地规定，需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。即便不摊任何其他费用，地价加上建安费用，这些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各种费用），他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补，按照土地出让时静态房价来分析，大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块，也就是可售部分的成本上升2%~4%。
还有土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。
综合以上两点，有大约12%到19%左右的隐形成本在内（最终应为房价上涨，这个数字大约在7%至10%左右）。把这部分上涨的算进去，成本应该要超过8000了。
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2016年3月3日更新：
很多人问题集中在3000元左右住宅的成本是怎样的，目前所在的项目正好是三、四线城市的项目，成本在3500元左右。简单的整理了一下成本，和上海的项目对比下：

差距较大的几个部分是地价、配套费、建安成本和税金。
需要说明的是第二各项目中的建安成本和经营管理成本两项。
建安成本虽然比上海的项目低了600元左右，实际上这个项目是完全按照一线城市的标准来设计的，而且是低密度的住宅区，容积率只有0.8左右。另外，第二个项目的成本比较实际，上海项目的建安成本我不清楚，是大概给的数字，实际是偏低的。其中的室外道路这一项还比一线城市高是因为室外管网什么的上海项目都是交了配套费了，另外容积率也高，摊下来少一点。
第五项经营管理成本里，第二个案例也和上海的数据差不多大，原因是我们公司主要人员都是从一线城市招过来的，因此人员工资比直接在一线城市还高（不然没人愿意来啊）。这是原因之一，最主要的原因是目前销售量很少，上海的项目一年买五六万平，这里一年才一万多一点，管理费用摊到每平米中价格就高了。财务成本也是一样，因为回收周期长，利息成本偏高，再加上银行贷款少，有民间借贷，所以财务成本基本和一线城市的每平米成本一样。



如果房价在3000以下，那成本在哪些地方还可以节省呢？这个项目的成本将近3600，因为我们一开始定位售价就是4000以上的，像一线城市一样配了集中地下车库，以及可以和一线城市匹敌的外立面和园林品质，所以还不算低成本的物业类型，如果真要开发低成本的住宅，那还可以从以下几个方面来着手：
1、建安成本上：当地了解下来，建筑物散水以内工程全包可以在1400元左右，当然品质不怎么高，没有电梯，没有地下室这两个大头，室外工程就是最简单的水泥路面，容积率高一点150元左右就可以搞定了。这样建安成本可以控制在1600以内。
2、管理费用和财务成本，这两项实际上不是想节省就能节省的，和销售速度有很大的关系，在销售速度快的情况下，管理成本可以降低很多。低管理成本也就是减少点人员配备，低价住宅不是目标高端住宅的话，管理力量相对要求低一点。至于财务成本，垫资建设是一个主要方面。在不愁销售的情况下，有的施工单位愿意垫资做到结构封顶，所以财务成本几乎为零都有可能，即便没有垫资，从开工到封顶时间一般也不长，这段时间的利息成本不算高，关键是看后面的销售速度，有些项目前期施工单位垫资，后期销售情况不好，就产生了大量的抵账房现象，其实就是降低财务成本的方式。
综合这两点，如果品质低一点、销售行情好一点，在上面这个例子3581的基础上再下降个500～800也有可能。

小源源

2017年末，安钢中华路旁御水园的房子，高层楼房的内部认筹价3800元/平方！
说一下我的看法：
第一点：我不认为安钢御水园的建设开发公司（国营）会低于项目成本价向安钢职工卖房子，即开发建设成本绝对不会超过3800元/平方。
第二点：国有企业开发房地产盖房子的开发建设效率低，建设运营成本高众所周知，即民营房地产开发公司开发建设成本肯定会比国营企业3800元/平方。
第三点：马克思的《资本论》引用的那句关于资本的名言，广为流传：“如果有10%的利润,它就保证到处被使用；有20%的利润,它就活跃起来；有50%的利润,它就铤而走险；为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。”（第871页）
由房地产开发建设成本在这照着，目前安阳论坛等媒体上说房价6000元/平方还不高的鸟人们，别有用心制造舆论，助推房价上涨的蛀虫们，你们跟我解释一下，按照目前房价，房地产商开发房地产的利润都达到100%及以上了，这房价都不算高，啥利润算高？？？

龙城飞将在

国际上有一个通用的房价收入比，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
按安阳的收入看，一对夫妇一年收入6万元，人均住宅面积40平米，那么80平米的住房市场价应该在24万至36万之间，也就是房价应该在3000-4500左右。

漏鱼之网

房价真的不算高，一平十万也嫌少。
屁民全都买不起？百姓哭骂算个屌？！
大炮说，房子又不是卖给穷人的

过客2

盖楼，一堵墙，一个地板要两家人的钱，能不值钱吗？上户人地板，就是下面住户房顶，一堵墙隔壁又是另一家，共同使用一堵墙，不过赚钱更多的还不是开发商，而是政府，政府只买地，受各种税就是了，贪官也能得到利益，而房地产商还要建楼，买物资等，所以房子问题是，政府吃肉，房地产商喝汤，百姓被剥削。

过客2

房子是住的不错，但房子怎么住，是不是炒的都知道