一房二卖案例17

作者：孙海军安阳律师，手机：15037217827，qq：30268588

主持人：很高兴我们今天又请到了孙海军安阳律师给大家交流法律知识。孙律师，今天带来什么案例呢？

案例：李某购置本市一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。陈某找到李某，双方经协商以10万元价格买卖该房，次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证存放在外地老家，李某提出待取回房产证后再办理产权过户登记，办完过户手续后陈某再付另外的5万元。同年7月初，李某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意，李某便在同年8月10日以12万元的价款与王某签订了房屋买卖合同，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续，王某遂找到陈某要求其搬走。陈某遂到法院提起诉讼，称李某、王某侵害其所有权，并要求法院解除李某与王某之间的房屋买卖合同。

主持人：孙律师，这个案例涉及到一房两卖的问题，对陈某的请求是否应受到支持的问题，对此存在哪些观点呢？

安阳律师：对于本案在法律上有两种不同观点,第一种观点认为：陈某与李某之间的买卖合同虽已履行，但并未办理登记过户手续，所以陈某并没有取得房屋的所有权，因此他不能告张某和王某侵权，也不能要求解除张某与王某的买卖合同关系。第二种观点认为：尽管因未办理房屋的登记户手续，但未登记不是因陈某的过错造成的，而是因为李某的原因造成的，因此应该承认李某与陈某之间的合同的效力，并责令补办手续，解除李某与王某的合同关系。

主持人：孙律师，你同意哪种观点呢？

安阳律师：我认为第一种观点是符合法律规定的。

主持人：好的，我们来进行分析一下吧，对于一房两卖的问题在法律上存在哪些需要探讨的问题呢？

安阳律师：首先就是关于房屋登记的效力问题。在本案中，原告陈某与李某之间的买卖合同虽已实际履行，但并未办理登记过户手续，原告对已占有的房屋是否享有所有权，这是决定其提出的诉讼能否得到支持的关键性问题。

主持人：那么原告陈某是否已经对已经占有的房屋拥有了所有权呢？

安阳律师：我想在这一问题上，很多听众朋友们存在一种误区，认为既然已经签订了购房合同且原告陈某已经实际占有该房屋，那么陈某理应取得该房屋所有权。其实根据《城市私有房屋登记管理条例》第6条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”可见房产的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对房屋所有权的确认原则上以登记为准。通过以上的分析，陈某在法律上对该房屋并没有所有权。

主持人：孙律师，在房屋买卖中既涉及到房屋买卖行为又涉及到房屋登记，这两者的关系是怎么样的呢？

安阳律师：应当将房屋登记行为与买卖合同本身区别开来。房屋产权登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是物权变动公示的方法，这是一种物权行为。而买卖合同是一种债权行为，买卖合同是当事人就房屋产权的移转已经达成的合意，一旦签订房屋买卖合同，那么合同关系已经成立并生效。既然合同已经产生了拘束力，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。可见，房屋登记与否和买卖是否合同成立并没有必然的联系。

主持人：在出现房屋一物数卖的情况下，是否办理了过户手续的购买人就能取得房屋所有权呢？

安阳律师：一房数买后买受人能否取得所有权，则应依各种具体情况而定。如果后买受人已经办理了产权过户登记手续，那么只要其不具有侵害前买受人债权的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，原则上应确认其拥有所有权。从本案来看，王某在与李某订立合同时，不具有侵害陈某债权的意图，也没有与李某恶意串通损害陈某的利益，其与李某订立的合同并不具有合同无效的因素。因此，王某与李某之间买卖合同应得到维护，其登记取得的权利也应受到保护。本案中王某已经取得了该房屋的所有权。

主持人：既然王某取得了该房屋的所有权，陈某没有得到房屋所有权，那么陈某提出是诉讼请求还能得到支持吗？

安阳律师：主持人总结的不错，陈某对该房屋没有所有权故其提出王某、李某侵害其所有权是没有法律依据的，其诉讼请求也得不到法律的支持。

主持人：李某与王某和陈某都签订有房屋买卖合同，陈某因签订买卖合同没有办理过户手续而不拥有所有权，其合法权益将如何保护呢？

安阳律师：陈某因未与李某办理房屋过户手续，不拥有所有权。但陈某与李某签订的房屋买卖合同还是有效的，陈某完全可以基于房屋买卖合同追究李某的违约责任并可以要求李某赔偿损失。

主持人：本案法院是如何裁判的呢？

安阳律师：本案经人民法院审理后认为，原告陈某对讼争房屋没有所有权故依法驳回原告陈某诉讼请求。

主持人：通过本案给听众朋友们带来那些启示呢？

安阳律师：房屋是公民日常生活中一项重要财产，在进行房屋买卖交易时应当充分咨询专业人员，尽量避免房屋交易中存在的潜在风险。根据2007年10月1日生效的《物权法》为解决一房数卖的问题，设立房产预告登记制度，在签订房屋买卖合同后未办理正式过户手续前，买卖双方可以到房屋登记部门先行办理预告登记，在此情况下，未经预告登记的购买人同意，原房主将不能与第三人办理房屋过户手续，这一制度将有效避免一房数卖的情况发生。